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La Ley 21.442 establece que todos los condominios deben contar con seguros que protejan los bienes comunes y el funcionamiento estructural del edificio. Los seguros obligatorios son:
Seguro contra incendios y sismos: Protege la estructura frente a daños por incendios, terremotos y, en algunos casos, unidades privadas.
Seguro de responsabilidad civil: Cubre daños a terceros ocasionados por fallas del edificio o accidentes en espacios comunes.
Seguro de accidentes laborales: Obligatorio para trabajadores contratados por la administración (conserjes, jardineros, aseo).
Estos seguros garantizan protección ante siniestros y evitan sanciones por incumplimiento normativo.
El administrador debe evaluar aspectos fundamentales de una póliza:
Cobertura: Riesgos incluidos y escenarios específicos cubiertos.
Deducible: Monto que debe pagar el condominio antes de recibir indemnización.
Depreciación: Impacto de la antigüedad del edificio en el valor compensado.
Infraseguro: Consecuencia de asegurar por un monto inferior al valor real.
Endoso: Modificaciones del contrato, como cambio de beneficiarios o ampliación de coberturas.
Proceso de siniestros: Pasos necesarios para activar la póliza.
Una evaluación adecuada evita complicaciones y asegura una protección eficaz.
Los seguros para edificios pueden incluir diversas coberturas, entre ellas:
Incendios y explosiones: Daños estructurales por eventos accidentales.
Sismos y catástrofes naturales: Cobertura indispensable en Chile.
Daños por agua: Roturas de cañerías, filtraciones y fallas en sistemas hidráulicos.
Responsabilidad civil: Daños a terceros derivados de infraestructura defectuosa.
Robo y vandalismo: Pérdida o daño de bienes comunes.
Seleccionar coberturas adecuadas permite abordar los riesgos más frecuentes en comunidades.
El deducible corresponde al monto fijo que paga el condominio antes de que la aseguradora indemnice el resto del daño.
Aspectos clave:
Un deducible alto reduce el costo de la póliza.
Puede aplicarse por evento o por tipo de siniestro.
Debe evaluarse considerando los riesgos reales del edificio.
Un deducible mal elegido puede dificultar la cobertura en casos graves.
La depreciación disminuye el valor asegurado según antigüedad y desgaste.
Puede afectar la indemnización cuando:
La póliza considera valor depreciado.
El edificio es antiguo y su valor de reposición supera lo asegurado.
Algunas pólizas cubren valor de reposición, evitando descuentos por antigüedad.
El infraseguro aparece cuando el valor asegurado es inferior al real.
Consecuencias:
La aseguradora paga solo una proporción del daño.
La comunidad asume la diferencia económica.
Para evitarlo:
Actualizar avalúos periódicamente.
Usar valor de reposición y no valor comercial depreciado.
Un endoso permite cambiar cláusulas del contrato, tales como:
Beneficiario.
Coberturas.
Plazos y vigencias.
El administrador debe revisar cada endoso y confirmar que favorezca a la comunidad.
Los liquidadores son profesionales encargados de evaluar siniestros y determinar indemnizaciones. Sus funciones incluyen:
Inspección del daño.
Análisis de cobertura aplicable.
Cálculo del monto indemnizado.
Emisión de un informe final.
La cooperación con el liquidador agiliza el proceso y evita conflictos.
Una administración adecuada de los seguros:
Protege el patrimonio del condominio.
Asegura estabilidad financiera ante eventos imprevistos.
Permite reponer infraestructura dañada.
Reduce riesgos legales y operativos.