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Aspectos Normativos y Laborales de la Administración de Condominios**
La Ley 21.442 moderniza el marco legal para la administración de edificios y condominios en Chile.
Sus principales ejes son:
Mayor fiscalización mediante registros administrativos y de mantención obligatorios.
Normas de convivencia más estrictas, regulando el uso de bienes comunes.
Obligatoriedad del Reglamento Interno actualizado y alineado con la ley.
Sanciones claras para copropietarios y administradores en caso de incumplimiento.
La gobernanza del condominio se estructura en Asamblea de Copropietarios, Comité de Administración y Administrador, cada uno con roles definidos.
El Reglamento de Copropiedad es la norma interna que define la convivencia y uso de espacios.
Con la nueva legislación, debe ser actualizado en:
Reglas de arriendo, especialmente restricciones a usos como Airbnb.
Normas de convivencia y sanciones más detalladas.
Protocolos de seguridad y mantención obligatoria.
Derechos y deberes de residentes y propietarios.
Los cambios deben aprobarse en Asamblea y ser registrados ante las autoridades correspondientes.
La administración no solo está regulada por la Ley 21.442, sino también por organismos sectoriales:
Municipalidades: normativa urbana, zonificación, permisos de construcción y uso de espacios públicos.
SEC: fiscalización de instalaciones eléctricas y de gas.
SESMA: regulación del agua potable, alcantarillado y exigencias de mantención.
Medio Ambiente: normativas de reciclaje y manejo de residuos.
El administrador debe cumplir estas obligaciones para asegurar seguridad y evitar sanciones.
La estructura del condominio permite ordenar la toma de decisiones:
Asamblea de Copropietarios: órgano máximo; aprueba presupuestos, elige comité y modifica reglamentos.
Comité de Administración: supervisa y representa a la comunidad; toma decisiones operativas.
Administrador: ejecuta la gestión diaria, administra recursos y vela por el cumplimiento normativo.
Esta estructura fomenta transparencia, participación y control.
Los propietarios cuentan con:
Derechos:
Uso de su unidad sin afectar a terceros.
Participación en asambleas y acceso a información financiera.
Exigir cumplimiento del Reglamento.
Deberes:
Pago de gastos comunes.
Respetar el Reglamento.
No modificar estructuras sin autorización.
Prohibiciones:
Ruidos molestos.
Ocupación indebida de áreas comunes.
Instalaciones no autorizadas.
No pago reiterado de gastos comunes.
Sanciones:
Multas.
Restricciones de uso de áreas comunes.
Acciones legales y embargos en deudas prolongadas.
Los condominios con trabajadores deben cumplir con normativa laboral, incluyendo:
Contratos formales.
Cotizaciones previsionales y de salud.
Jornadas reguladas y descansos.
Normas de seguridad y salud ocupacional.
El administrador debe asegurar el cumplimiento para evitar conflictos laborales.
Para servicios de seguridad privada se exige:
Guardias acreditados oficialmente.
Sistemas de vigilancia acordes a normativa de privacidad.
Capacitación en emergencias y atención a residentes.
El administrador debe verificar y supervisar estos requisitos.